Location de maisons traditionnelles ou Alojamento Local (AL) ?
Bien que les locations immobilières traditionnelles et l'"Alojamento Local" soient des activités similaires, elles présentent certaines différences et ont leur propre législation..
La plupart des étrangers qui achètent une propriété au Portugal décident d'obtenir un certain retour sur investissement lorsqu'ils n'en profitent pas eux-mêmes. Normalement, c'est à ce moment-là que la question se pose : Dois-je opter pour la location traditionnelle ou l'"Alojamento Local" ? La location traditionnelle et l'Alojamento Local (également connu sous le nom de "AL") sont deux méthodes différentes pour louer votre propriété résidentielle au Portugal :
La location traditionnelle est la location moins réglementée d'une propriété à long terme ;
L'Alojamento Local est la location à court terme réglementée d'une propriété avec une gamme de services qui s'apparente davantage à l'industrie hôtelière, souvent désignée internationalement sous le nom de "tourisme résidentiel".
Services et licences
La location AL exige que le bien soit meublé, équipé et que des services complémentaires soient proposés tels que le nettoyage et la réception, pour une période maximale de 30 jours. Il est également obligatoire que la propriété soit annoncée comme un logement touristique ou temporaire. Toutes les propriétés qui ne font pas partie de complexes touristiques et qui sont louées pour les vacances, sont tenues par la loi portugaise d'obtenir une licence AL.
Coûts associés
S'il est généralement admis que la location immobilière est plus rentable que la location traditionnelle, les structures fiscales et les coûts sont différents. Les coûts que la location immobilière et les propriétaires traditionnels ont en commun comprennent l'impôt foncier IMI, les frais de copropriété, l'assurance et les frais d'entretien du bien. La différence se situe principalement au niveau des coûts d'exploitation.
Dans le cadre de l'AL, les propriétaires ont des coûts supplémentaires qui peuvent inclure : les commissions de réservation ; la TVA à 6% ; le coût des services tels que l'enregistrement sur place à l'arrivée des clients et le départ et l'inspection à leur départ ; les frais de blanchisserie ; ainsi que les frais de publicité pour faire connaître le bien. Demandez à votre comptable comment ces coûts peuvent différer pour votre propriété particulière.
Légalisation
Pour légaliser un contrat de location traditionnel ou résidentiel, les propriétaires au Portugal doivent notifier à l'administration fiscale portugaise (Finanças) tous les contrats conclus avec les locataires. Cette obligation est requise pour chaque contrat.
Les propriétaires d'AL doivent enregistrer le bien auprès du Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL). Il est conseillé de prendre conseil auprès de votre gestionnaire immobilier pour vous guider dans le processus administratif d'obtention de la licence AL. La licence AL est essentielle et requise par la loi pour annoncer votre propriété en ligne sur des plateformes de location telles que Airbnb, Booking, etc.
Impôts et taxes
Location de propriétés traditionnelles - Les revenus provenant de la location de propriétés traditionnelles sont généralement inclus dans la catégorie F des déclarations IRS portugaises. Cependant, depuis 2015, avec la reconnaissance de la location comme activité commerciale, certains propriétaires ont opté pour la catégorie B. Bien que certains doutes subsistent quant à la meilleure option entre les deux catégories, cela dépend finalement du revenu total du contribuable :
Catégorie F : Si vous choisissez d'imposer vos revenus locatifs en remplissant l'annexe F de votre déclaration IRS, ils seront imposés à un taux spécial. Cela signifie que les revenus locatifs ne seront pas ajoutés aux autres catégories de revenus que le propriétaire peut avoir : les revenus locatifs sont imposés à 28% et les autres revenus (comme les salaires ou les pensions) paient le taux d'imposition correspondant à leur valeur.
Catégorie B : Dans cette catégorie, les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie B (revenus commerciaux et professionnels), c'est-à -dire en exerçant l'activité de location comme une activité économique.
Impôts sur l'Alojamento Local (AL) - Tous les revenus obtenus avec les locations AL doivent également être enregistrés auprès de l'administration fiscale portugaise, signalant le début d'une activité de service. Pour les revenus annuels inférieurs à 200 000 euros, le contribuable propriétaire d'une activité AL peut opter pour le régime fiscal simplifié ou pour la comptabilité organisée. Si les revenus locatifs annuels sont supérieurs à 200 000 euros, il est obligatoire d'avoir une comptabilité organisée et d'engager un comptable agréé au Portugal. Dans le cadre du régime simplifié, le taux d'imposition de l'IRS s'appliquera à 35 % des revenus dans le cas des maisons et des appartements, et à 15 % des revenus obtenus par le biais d'installations d'hébergement telles que les auberges.
Toujours dans le cadre du régime simplifié, le taux de l'IRC (impôt sur les sociétés) s'appliquera à 35 % des revenus dans le cas des maisons et des appartements, ou à 4 % des revenus dans le cas des installations d'hébergement.
Quel est le meilleur régime ?
Les locations immobilières traditionnelles sont fixées à des niveaux réduits et comportent un certain risque de recouvrement. Les locations AL ont plus d'avantages et moins de risques de recouvrement, avec des coûts opérationnels et des taxes plus élevés. Cependant, les locations AL peuvent être plus rentables car la location aux touristes permet de gagner plus d'argent que dans les locations à long terme. Mon conseil ? Analysez attentivement les avantages et les inconvénients des deux formules, et choisissez l'option qui vous convient le mieux !
Auteur : Sofia Cardoso - Comptable, PORTUGAL ACCOUNTING
Cet article a été initialement publié dans l'édition de juillet 2021 du magazine Portugal The Simple Life. Téléchargez votre exemplaire GRATUIT sur ce lien !
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