Traditionele vastgoedverhuur versus “Alojamento Local” (AL)?
Ook al zijn vastgoedverhuur en “alojamento local” twee gelijkaardige dingen, toch hebben ze verschillen en een andere wetgeving...
De meeste buitenlanders die in Portugal beslisten een huis te kopen, beslissen daarna dat ze hun investering willen laten renderen indien ze deze zelf niet gebruiken. Dit is wanneer de volgende vraag naar boven komt: Zou ik opteren voor traditioneel vastgoedverhuur of een “alojamento local”? Traditioneel vastgoedverhuur en alojamento local (ook gekend als “AL”) zijn twee verschillende methodes om uw verblijf te verhuren in Portugal:
Traditioneel vastgoedverhuur is minder gereguleerd verhuur van vastgoed voor een langere periode;
AL is een gereguleerd kortverblijf vastgoedverhuur met een breed service aanbod dat vergelijkbaar is met de hotelindustrie, vaak “residentieel toerisme” genoemd.
Diensten en vergunningen
AL verhuur vereist dat de woning gemeubeld en uitgerust is. Er wordt ook verwacht dat
er extra diensten aangeboden worden zoals schoonmaak en onthaal, voor een maximumperiode van 30 dagen. Het is ook verplicht dat het vastgoed geadverteerd wordt
als toeristische of tijdelijke verblijfplaats.
Alle verblijven die geen deel uitmaken van toeristencomplexen en verhuurd worden voor vakanties zijn verplicht bij Portugese wet ingeschreven te zijn met een AL-vergunning.
Bijkomende kosten
Terwijl het algemeen geaccepteerd wordt dat AL meer rendabel is dan traditionele verhuur, hebben ze verschillende belastingen koststructuren. De kost die AL en traditionele verhuur gemeenschappelijk hebben is de IMI vastgoedbelasting, condominiumkosten, verzekerings- en onderhoudskosten van het onroerend goed. Het verschil zit hem voornamelijk in termen van de algemene kosten.
Indien AL, kunnen eigenaars bijkomende kosten hebben zoals: boekcommissies, 6% BTW, servicekosten zoals plaatselijke check-in wanneer gasten arriveren en check-out wanneer ze vertrekken, wasserijkosten en ook de reclamekosten voor de opgezette advertentie. Praat met je boekhouder over hoe deze kosten een verschil kunnen maken voor uw vergunningen.
Legalisering
Om een traditioneel of residentieel huurcontract te legaliseren, moeten verhuurders in Portugal de Portugese authoriteiten (Finanças) op de hoogte brengen van alle contracten die zij met huurders aangaan.
De AL-vastgoed eigenenaars moeten hun woning registreren in het “Nacional de Alojamento Local” of RNAL. Het is aangeraden om advies aan te nemen van de vastgoedconsultant en u te laten begeleiden door het administratieve proces voor het
bekomen van een AL vergunning. De AL vergunning is essentieel en verplicht bij wet als u online een advertentie wil plaatsen bij huurplatformen zoals Airbnb, Booking, …
Belastingen
Traditioneel vastgoedverhuur - Traditioneel vastgoedverhuur inkomsten zijn over het
algemeen opgenomen in de categorie F van de Portugese IRS afschriften. Hoe
dan ook, sinds 2015, met de erkenning van vastgoedverhuur als een zelfstandige onderneming, kunnen sommige verhuurders opteren voor categorie B. Al mag er enige twijfel bestaan tussen deze twee opties, het komt in feite neer op de belastingsbetalers’ totale inkomen:
Categorie F: Als u kiest voor belastbaar inkomenscategorie F van uw IRS-afschrift, dan wordt deze belast op een speciale manier. Dit betekent dat het huurinkomen niet mag toegevoegd worden aan andere inkomenscategorieën die de eigenaar heeft: huurinkomsten worden belast met 28% en ander inkomen (zoals bv. pensioen) betalen het gepaste belastingpercentage rekening houdend met het bedrag.
Categorie B: In deze categorie wordt vastgoedverhuur belast onder categorie B (zelfstandig en professioneel inkomen). Dit door het uitdragen van verhuurinkomsten als een economische activiteit.
Belasting op Alojamento Local (AL) - Al het inkomen bekomen van AL vastgoedverhuur
moeten geregistreerd staan bij het Portugees belastingbureau. Zo geef je de start van
een dienstactiviteit aan. Voor een jaarlijks inkomen onder 200 000 euro, kan de ALverhuurder opteren voor een vereenvoudigd belastingschema en voor een eenvoudige boekhouding. Als het jaarlijks inkomen boven 200 000 euro ligt, is het verplicht om een georganiseerde boekhouding te hebben en om een belasting accountant aan te stellen die gecertificeerd is in Portugal.
Onder het vereenvoudigd schema zal he IRS-belastingpercentage op 35% procent van het gegenereerde inkomen van huizen en appartementen worden berekend en 15% van het inkomen als het een faciliteit zoals een hostel betreft.
Ook onder het vereenvoudigd systeem zal de IRC (vennootschapsbelasting) op deze manier worden berekend.
Welk schema past u het best?
Traditioneel verhuur van vastgoed zal in principe aan lagere prijzen gebeuren en
brengt inningsrisico’s met zich mee. AL vastgoedverhuur heeft weinig inningsrisico met hogere administratieve kosten en belastingen. Maar AL vastgoedverhuur kan meer opbrengen omdat de weekprijzen doorgaans een pak hoger liggen dan bij traditioneel verhuur. Mijn advies? Analyseer voorzichtig de voor- en nadelen van beide schema’s en kies hierna de beste optie voor u!
Auteur: Sofia Cardoso - Boekhoudster, PORTUGAL ACCOUNTING
Dit artikel is oorspronkelijk gepubliceerd in de juli 2021 editie van Portugal The Simple Life Magazine. Download uw GRATIS exemplaar via deze link!
Hulp nodig bij de boekhouding van uw vastgoedverhuur in Portugal?
Portugal Accounting heeft expertise bij het helpen van klanten in het zoeken naar het beste rendement. Contacteer Sofia om een afspraak in te plannen...